Tagboliger skaber værdi

Indretning af tagboliger udnytter et ofte skjult potentiale i byens ejendomme

Høst dog merværdien!

I alle renoverings-, vedligeholdelses- eller ombygningsprojekter ligger der åbenlyse potentialer, der kun sjældent bliver udnyttet. Med en professionel tilgang og almindelig sund fornuft kan enhver ejer- og andelsboligforening få meget mere ud af projektet.

I de seneste år har der været meget focus på de økonomiske potentialer i det danske boligmarked. Den lave rente fået ejeres øjne rettet mod den værdi, der f.eks. ligger i udnyttelse af en tom tagetage. Hvilket på alle måder er både fornuftigt og ”politisk korrekt”.

Samfundsøkonomisk og miljømæssigt medfører etablering af nye tagboliger udelukkende fordele gennem genanvendelse af eksisterende infrastrukturer og lavere ressourceforbrug. Da tagboligetablering samtidigt forbedrer såvel driftsøkonomi som likviditet hos ejer- og andelsboligforeningerne, burde sagen være klar og lutter lagkage! Måske isoleret set og ved første øjekast, men som mangeårig projekt- og procesleder ved såvel byudviklingssager som ombygnings- og tagboligprojekter er det iøjnefaldende, hvordan sidegevinster og potentiel merværdi ignoreres og forsvinder ud i det blå. Ofte blot som en følge af at det aktuelle projekt flytter focus fra den helhedsorienterede synsvinkel i beslutnings- og gennemførelsesprocessen.

Blivende Merværdi for hele ejendommen

Ved etablering af nye tagboliger er det overraskende og lidt rystende, at mange foreninger sælger råderetten over den vigtigste del af klimaskærmen, nemlig taget. Enten mod et kontant beløb eller mod udførelse af påtrængende bygningsarbejder, hvor der i øvrigt sjældent foreligger tilstrækkelig beskrivelse af arbejdernes udførelse og kvalitetsstandard i salgsaftalen. Ved at sælge råderetten sælges som regel også kontrollen over udførelse og ikke mindst muligheden for at lade tagboligetableringen skabe en blivende merværdi for hele ejendommen.

Den potentielle merværdi for ejerkredsen i et givent projekt består som regel af forskellige elementer:

Den arkitektoniske udformning

Den arkitektoniske udformning som værdiskabende element er oplagt, men desværre ofte overset når det her og nu drejer sig om at hente en økonomisk gevinst eller besparelse i forbindelse med tagboligetablering. De fleste ejere og andelshavere vil gerne bo i en pæn og smuk ejendom, og specielt for ejerlejligheders vedkommende er en ejendoms arkitektoniske kvalitetsniveau et væsentligt parameter ved prisfastsættelse. Alle ejere har således en umiddelbar interesse i, at et tagboligprojekt ikke blot underbygger, men i bedste fald også forbedrer ejendommens arkitektoniske udtryk og værdi.

Talentfuldt og kvalitetsbevidst udført kan tagboliger, hvad enten de ydmygt indordner sig og søger harmoni med ejendommens oprindelige arkitektur eller mere ekspressivt markerer sig som et nyt element i et nyt formsprog, tilføre ejendommen en merværdi, der overstiger den umiddelbare gevinst eller besparelse, der typisk er focus på i etableringsfasen.

En totaløkonomisk vurdering

En totaløkonomisk vurdering ved etablering af nye tagboliger eller for den sags skyld andre fysiske byggearbejder på en ejendom vil ofte indeholde en merværdi eller besparelse for ejerne. Her er det ikke kun kvalitetskrav til arkitektur, materialer og vedligeholdelsesfrekvens af det konkrete indgreb, der bør vurderes, men i høj grad også mulighed for samtidig optimering af ejendommens tekniske installationer og evt. sideløbende vedligeholdelsesarbejder. Ved stilladskrævende arbejder som tagboligetablering vil f.eks. samtidig maling eller udskiftning af ejendommens vinduer kunne udføres med en væsentlig besparelse. Også de nødvendige tekniske ændringer i f.eks. varmeanlægget bør udnyttes til den generelle ydelsesoptimering, som næsten alle anlæg kan tilføres. Måske kunne en tagboligsag også være anledningen til at vurdere rentabilitet af f.eks. et solcelleanlæg.

På den mere administrative side vil igangsætning af større projekter på en ejendom næsten altid medføre etablering af byggekreditter eller anden låneoptagning. Dette bør naturligvis udnyttes til at tjekke og optimere foreningens eller den enkeltes ejers låneforhold. Med det nuværende renteniveau sandsynligvis vil medføre betydelige besparelser det ene eller andet sted.

Driftsmæssig optimering

Driftsmæssig optimering kan både her og nu samt på længere sigt indeholde værdier for såvel forening som for den enkelte. Nye tagboliger medfører ændrede fordelingstal og et nyt driftsbudget. I den forbindelse er der typisk focus på den lavere driftsudgift pr. m². Her vil der ofte være andre og større besparelser at hente, hvis situationen benyttes til en gennemgribende vurdering af driftsforholdene. Med sund fornuft og måske lidt nytænkning vil en gennemgang af administrative og vedligeholdelsesmæssige rutiner kunne indeholde gevinster for alle. Som eksempel kan nævnes frit valg af forsyningsselskaber, hvilket kun i mindre omfang har medført valg af nye leverandører af el uagtet at der ses væsentlige prisforskelle for de samme ydelser. Viceværtsforhold, forsikringer, foreningsvedtægter o.lign. kan også med fordel aktivt vurderes og overvejes med friske øjne.

Mens ovennævnte merværdielementer i vid udstrækning kan aflæses på bundlinien i form af bedre driftsøkonomi og højere salgsværdi, findes der også oversete gevinster. Social merværdi eller måske ligefrem højere livskvalitet er resultatet af en bevidst og professionel planlagt ombygningsproces.

Den gode proces

Som rådgiver eller procesleder opleves der tydelige forskelle i de enkelte ejendoms- eller foreningskulturer. Der er ingen tvivl om, at resultatet, arkitektonisk, økonomisk og efterfølgende socialt, hænger sammen med den måde, projektet planlægges på.

Hvis der i byggesager opstår frustrationer og uenigheder, skyldes det som regel forskellige forventninger. Når en ejerkreds kan blive enig om, at etablere en tagbolig med et betydeligt afkast til foreningen her og nu, er der tale om en enighed, der i virkeligheden baserer sig på ønsket om økonomisk gevinst. Det er helt fint. En beslutning indeholder bare meget andet end det. Det er helt afgørende for det videre forløb af projektet, at interessenterne har identiske forventninger til det, der skal ske.

Dette kan ikke sikres udelukkende med information. Men kræver dialog og forståelse. Her opstår virkelig muligheden for at høste blød merværdi, der holder! Forstår rådgiverne at skabe overensstemmelse mellem de enkelte ejeres forventninger og projektet, så vil det nærmest automatisk udvikle sig til et fællesprojekt. Det tilfører det daglige liv i ejendommen nye dimensioner og muligheder.

Denne mulige gevinst ved konkrete ombygningsprojekter i første række kan betegnes som en blød merværdi. De fleste foreningsbestyrelser i socialt velfungerende ejendomme ved at en sådan værdi også kan aflæses på regnskabets bundlinie. På længere sigt i form af lavere vedligeholdelsesudgifter som følge af mere omsorg for fællesfaciliteter.

Vælg rådgiver med omhu

De potentielle merværdielementer, som er beskrevet i denne artikel, vil kunne findes og høstes i næsten alle byggeprojekter. Der vil også kunne skabes yderligere værdier uden egentlige merinvesteringer. Såfremt foreningen sammen med sine rådgivere på forhånd opstiller særlige visioner eller sidemålsætninger for et projekt.

Som med alt andet handler skabelse og udnyttelse af merværdi om at anvende sund fornuft. Så være åben og finde de rigtige samarbejdspartnere.

Per Lüchtemeier har skrevet publikationen Tagbolig, vejledning til bygherren for GI

Læs hele publikationen her 

 

Færdigheder

, , ,

Indsendt den

9. november 2012