Forsøgprojekt – Fællesskab, energioptimering og bokvalitet

Forsøgprojekt – Fællesskab, energioptimering og bokvalitet

I Fremtidens Etagebolig i Horsens drives fællesskabet af energibesparelser

plan og proces var udviklingskonsulenter og bygherrerådgivere på et banebrydende Byfornyelsesforsøg – Fremtidens Etagebolig, Vestergade i Horsens. I samarbejde med en visionsgruppe har plan og proces udviklet det bærende koncept for Fremtidens Etagebolig.  Fokus har været at udvikle et bæredygtigt udlejningsbyggeri med energioptimering som omdrejningspunkt for en høj grad af fællesskab. Stadig flere voksne bor alene, og social isolation er et stigende problem for det moderne bymenneske. Fremtidens Etagebolig udfordrer boligen som mødested og introducerer en halvoffentlig bufferzone mellem boligen og gaden. Det traditionelle trapperum er afløst af et stort atrium med fremskudte adgangsveje og masser af plads til fællesaktiviteter. De ekstra omkostninger, der er forbundet med opprioriteringen af fællesarealer og fællesfaciliteter, finansieres bl.a. gennem energitekniske og miljømæssigt bæredygtige løsninger. Reduktion af de adfærdsbetingede boudgifter finansierer således fællesskabet.

Fremtidens Etagebolig introducerer et nyt kommunikationsmodul. Udover at eksponere udgifter til og status på vand, varme og el fungerer det modulet samtidigt som internt dialogredskab. Momentan aflæsning af forbrugsudgifter anvendes bl.a. til reel, månedsvis afregning gennem varierende husleje.

Samtidig etableres en helt ny organisationsmodel, hvor lejeren får et større ansvar for ejendommens drift, og hvor bidrag til fællesskabet reducerer boligudgiften.

Opdragsgiver: Horsens Kommune
Bygherre: Andelsboligforeningen Beringsgaard
Arkitekter: Arkitema
Projektforløb: Byggeriet blev afleveret 2012, evalueringsperiode frem til 2015
Finansiering: Udviklingsøkonomi 9,2 mio.kr. Byggesum 63,3 mio.kr.
Projektet blev støttet af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter.

plan og proces: Udviklingskonsulenter med ansvar for ideudvikling og initiering af forsøgselementer, varetagelse af samarbejdsrelationer og kontakt til Socialministeriet, samt styring af den kontinuerlige udviklingsproces i planlægning og gennemførelse. Bygherrerådgivning under udførelsen.

Forsøgsprojekt – Energirenovering styrker parcelhusets arkitektur

Forsøgsprojekt – Energirenovering styrker parcelhusets arkitektur

Forsøgsprojektet afdækker motivationen for energirenovering af parcelhuset

plan og proces er forsøgsleder for et udviklingsprojket under byfornyelsesloven om energirenovering af parcelhuset. Med udgangspunkt 1032 parcelhuse i landets største grundejerforening i Skjoldhøjparken i Tilst ved Århus. Projektet sammenholder vedligeholdelse i en række cases med afdækning af motivationsfaktorer for energirenovering. Målet er at afkode hvad der kan motivere ejerne af landets ca. 1,1 mio parcelhuse til reduktion af energiforbruget.

Skjoldhøjparken er med sin volumen et godt eksempel område, bygget i perioden 1968 – 1978 og generelt renoveringsmoden. Området er tidligere udnævnt til ”fremtidens slum” men til trods herfor er beboerne tilfredse med at bo i området, som undergår et generationsskifte, med nye beboerprofiler.

Det viser sig at økonomi er en vigtig motivationsfaktor, men ikke den eneste!

Derfor er vores bud at energibesparelser skal gøres vedkommende og naturligt indtænkes som attraktioner, både i den daglige boligøkonomi med alt hvad den indeholder af vedligeholdelse, forbedringer, forbrug, forsikringer, renter, skat, ejendomsværdi mm, og måske især i forhold til dagligdagens booplevelse for den enkelte parcelhusejerfamilie.

Energirenoveringen er en oplagt løftestang til at højne parcelhusets arkitektoniske kvalitet.

Opdragsgiver: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter (nu Udlændinge- Integrations- og Boligministeriet)
Forfatter: plan og proces
Arkitekt: Seier+Sølvsten
Ingeniør: Ingeniørfirmaet Viggo Madsen
År: 2015

Download hele publikationen her

 

Forsøgsprojekt – Energirenovering med dialog som redskab

Forsøgsprojekt – Energirenovering med dialog som redskab

Energioptimering kan finansiere bo-kvalitet

Energirenovering med dialog som redskab er et Forsøgsprojekt under Ministeriet for By, Bolig & Landdistrikter. Det er et forsøgsprojekt der afdækker hvad der motiverer ejere og lejere til Energirenovering af private udlejningsejendomme. Der eksisterer et uudnyttet potentiale for en markant reducering af vores samlede miljøbelastning gennem energirenovering af private udlejningsejendomme. Dette potentiale kommer ikke i spil p.g.a. manglende incitamenter. Det er et problem for såvel ejere og lejere og i sidste ende for miljøet.

Dette forsøgsprojekt mundede ud i en publikation der formidler, der undersøger og afdækker incitamenter i relation til energirenovering af private udlejningsejendomme.

Den grundlæggende idé bag projektet er at udnytte fremtidens helt uundgåelige indsatser for at nedbringe boligers miljøbelastning til at optimere boligernes faciliteter og kvaliteter som ramme for menneskets sociale liv. Energirenovering bliver dermed sat i en ny og vedkommende sammenhæng.

Projektet anvender dialog som redskab til at afdække incitamenter til motivation af både ejere og lejere. Beboersamtaler om øget bokvalitet koblet med energirenovering har resulteret i udviklingen af 12 Energiarkitektoniske Koncepter. De sparede forbrugsudgifter fra energirenoveringen omsættes ikke til huslejenedsættelser, men aktiveres i ny og forbedret bokvalitet. Herved opnår lejerne en merværdi i forbindelse med energirenoveringen og udlejerne sikres økonomisk rentabilitet.

Gennem 2011 har en projektgruppe, bestående af arkitekter og energirådgivere undersøgt og afprøvet metoden for at afdække nye veje til energirenovering af private udlejningsboliger. Denne publikation beskriver processen fra idé til færdigt projekt, og resultaterne af tankerne bag udviklingsprojektet illustreres gennem de 12 cases.

Download publikationen her:

 

 

Aktive beboere er en ressource i almene boligområder

Aktive beboere er en ressource i almene boligområder

I Almene Boligområder kan beboerne ikke bare medvirke i udviklingen af renoveringer, men også kvalitetsikringen, som i Skovgaardsparken, Brabrand Boligforening

plan og proces var ekstern projektleder for Preben Skaarup Landskabsarkitekter ved renoveringen af udearealerne i Skovgårdsparken. Projektet var en del af en totalentreprise, hvor også bygningerne gennemgik en omfattende fremtidssikring. Grundlaget for sagen er en vunden konkurrence helt tilbage fra 2005, hvor beboerne var delvis med i udarbejdelse af byggeprogrammet. Uenigheder mellem bygherre, Brabrand Boligforening, og Landsbyggefonden betød at projekteringen først blev endelig igangsat i 2011. Dette lange slip har medført, at afdelingsbestyrelsen og boligforeningen dels havde divigerende opfattelser af projektets mål, dels havde et noget belastet forhold til hinanden.

Som ansvarlig for udearealerne og den hermed forbundne beboerdialog har plan og proces fungeret som brobygger m.h.p. at skabe konsensus om indhold og form mellem totalentreprenør, bygherre og afdelingens beboerrepræsentanter. De meget engagerede beboere har i vid udstrækning været med til både at forbedre og kvalitetssikre det oprindelige projekt, og beboerdialogen i Skovgårdsparken er på den måde et lysende eksempel på den værditilførsel, som inddragelsesprocessen kan bidrage med.

Bygherre: Brabrand Boligforening
Team: MTH, Preben Skaarup Landskab, P+P Arkitekter, MOE Ingeniører, plan og proces
Projektforløb: Projektet gennemføres i perioden fra 2011-2013
Finansiering: Projektet støttes af Landsbyggefonden, og det samlede budget er 225 mio. kr.

plan og proces: Beboerinddragelse og projektledelse for landskabsprojektet.

Tagboliger skaber værdi

Tagboliger skaber værdi

Indretning af tagboliger udnytter et ofte skjult potentiale i byens ejendomme

Høst dog merværdien!

I alle renoverings-, vedligeholdelses- eller ombygningsprojekter ligger der åbenlyse potentialer, der kun sjældent bliver udnyttet. Med en professionel tilgang og almindelig sund fornuft kan enhver ejer- og andelsboligforening få meget mere ud af projektet.

I de seneste år har der været meget focus på de økonomiske potentialer i det danske boligmarked. Den lave rente fået ejeres øjne rettet mod den værdi, der f.eks. ligger i udnyttelse af en tom tagetage. Hvilket på alle måder er både fornuftigt og ”politisk korrekt”.

Samfundsøkonomisk og miljømæssigt medfører etablering af nye tagboliger udelukkende fordele gennem genanvendelse af eksisterende infrastrukturer og lavere ressourceforbrug. Da tagboligetablering samtidigt forbedrer såvel driftsøkonomi som likviditet hos ejer- og andelsboligforeningerne, burde sagen være klar og lutter lagkage! Måske isoleret set og ved første øjekast, men som mangeårig projekt- og procesleder ved såvel byudviklingssager som ombygnings- og tagboligprojekter er det iøjnefaldende, hvordan sidegevinster og potentiel merværdi ignoreres og forsvinder ud i det blå. Ofte blot som en følge af at det aktuelle projekt flytter focus fra den helhedsorienterede synsvinkel i beslutnings- og gennemførelsesprocessen.

Blivende Merværdi for hele ejendommen

Ved etablering af nye tagboliger er det overraskende og lidt rystende, at mange foreninger sælger råderetten over den vigtigste del af klimaskærmen, nemlig taget. Enten mod et kontant beløb eller mod udførelse af påtrængende bygningsarbejder, hvor der i øvrigt sjældent foreligger tilstrækkelig beskrivelse af arbejdernes udførelse og kvalitetsstandard i salgsaftalen. Ved at sælge råderetten sælges som regel også kontrollen over udførelse og ikke mindst muligheden for at lade tagboligetableringen skabe en blivende merværdi for hele ejendommen.

Den potentielle merværdi for ejerkredsen i et givent projekt består som regel af forskellige elementer:

Den arkitektoniske udformning

Den arkitektoniske udformning som værdiskabende element er oplagt, men desværre ofte overset når det her og nu drejer sig om at hente en økonomisk gevinst eller besparelse i forbindelse med tagboligetablering. De fleste ejere og andelshavere vil gerne bo i en pæn og smuk ejendom, og specielt for ejerlejligheders vedkommende er en ejendoms arkitektoniske kvalitetsniveau et væsentligt parameter ved prisfastsættelse. Alle ejere har således en umiddelbar interesse i, at et tagboligprojekt ikke blot underbygger, men i bedste fald også forbedrer ejendommens arkitektoniske udtryk og værdi.

Talentfuldt og kvalitetsbevidst udført kan tagboliger, hvad enten de ydmygt indordner sig og søger harmoni med ejendommens oprindelige arkitektur eller mere ekspressivt markerer sig som et nyt element i et nyt formsprog, tilføre ejendommen en merværdi, der overstiger den umiddelbare gevinst eller besparelse, der typisk er focus på i etableringsfasen.

En totaløkonomisk vurdering

En totaløkonomisk vurdering ved etablering af nye tagboliger eller for den sags skyld andre fysiske byggearbejder på en ejendom vil ofte indeholde en merværdi eller besparelse for ejerne. Her er det ikke kun kvalitetskrav til arkitektur, materialer og vedligeholdelsesfrekvens af det konkrete indgreb, der bør vurderes, men i høj grad også mulighed for samtidig optimering af ejendommens tekniske installationer og evt. sideløbende vedligeholdelsesarbejder. Ved stilladskrævende arbejder som tagboligetablering vil f.eks. samtidig maling eller udskiftning af ejendommens vinduer kunne udføres med en væsentlig besparelse. Også de nødvendige tekniske ændringer i f.eks. varmeanlægget bør udnyttes til den generelle ydelsesoptimering, som næsten alle anlæg kan tilføres. Måske kunne en tagboligsag også være anledningen til at vurdere rentabilitet af f.eks. et solcelleanlæg.

På den mere administrative side vil igangsætning af større projekter på en ejendom næsten altid medføre etablering af byggekreditter eller anden låneoptagning. Dette bør naturligvis udnyttes til at tjekke og optimere foreningens eller den enkeltes ejers låneforhold. Med det nuværende renteniveau sandsynligvis vil medføre betydelige besparelser det ene eller andet sted.

Driftsmæssig optimering

Driftsmæssig optimering kan både her og nu samt på længere sigt indeholde værdier for såvel forening som for den enkelte. Nye tagboliger medfører ændrede fordelingstal og et nyt driftsbudget. I den forbindelse er der typisk focus på den lavere driftsudgift pr. m². Her vil der ofte være andre og større besparelser at hente, hvis situationen benyttes til en gennemgribende vurdering af driftsforholdene. Med sund fornuft og måske lidt nytænkning vil en gennemgang af administrative og vedligeholdelsesmæssige rutiner kunne indeholde gevinster for alle. Som eksempel kan nævnes frit valg af forsyningsselskaber, hvilket kun i mindre omfang har medført valg af nye leverandører af el uagtet at der ses væsentlige prisforskelle for de samme ydelser. Viceværtsforhold, forsikringer, foreningsvedtægter o.lign. kan også med fordel aktivt vurderes og overvejes med friske øjne.

Mens ovennævnte merværdielementer i vid udstrækning kan aflæses på bundlinien i form af bedre driftsøkonomi og højere salgsværdi, findes der også oversete gevinster. Social merværdi eller måske ligefrem højere livskvalitet er resultatet af en bevidst og professionel planlagt ombygningsproces.

Den gode proces

Som rådgiver eller procesleder opleves der tydelige forskelle i de enkelte ejendoms- eller foreningskulturer. Der er ingen tvivl om, at resultatet, arkitektonisk, økonomisk og efterfølgende socialt, hænger sammen med den måde, projektet planlægges på.

Hvis der i byggesager opstår frustrationer og uenigheder, skyldes det som regel forskellige forventninger. Når en ejerkreds kan blive enig om, at etablere en tagbolig med et betydeligt afkast til foreningen her og nu, er der tale om en enighed, der i virkeligheden baserer sig på ønsket om økonomisk gevinst. Det er helt fint. En beslutning indeholder bare meget andet end det. Det er helt afgørende for det videre forløb af projektet, at interessenterne har identiske forventninger til det, der skal ske.

Dette kan ikke sikres udelukkende med information. Men kræver dialog og forståelse. Her opstår virkelig muligheden for at høste blød merværdi, der holder! Forstår rådgiverne at skabe overensstemmelse mellem de enkelte ejeres forventninger og projektet, så vil det nærmest automatisk udvikle sig til et fællesprojekt. Det tilfører det daglige liv i ejendommen nye dimensioner og muligheder.

Denne mulige gevinst ved konkrete ombygningsprojekter i første række kan betegnes som en blød merværdi. De fleste foreningsbestyrelser i socialt velfungerende ejendomme ved at en sådan værdi også kan aflæses på regnskabets bundlinie. På længere sigt i form af lavere vedligeholdelsesudgifter som følge af mere omsorg for fællesfaciliteter.

Vælg rådgiver med omhu

De potentielle merværdielementer, som er beskrevet i denne artikel, vil kunne findes og høstes i næsten alle byggeprojekter. Der vil også kunne skabes yderligere værdier uden egentlige merinvesteringer. Såfremt foreningen sammen med sine rådgivere på forhånd opstiller særlige visioner eller sidemålsætninger for et projekt.

Som med alt andet handler skabelse og udnyttelse af merværdi om at anvende sund fornuft. Så være åben og finde de rigtige samarbejdspartnere.

Per Lüchtemeier har skrevet publikationen Tagbolig, vejledning til bygherren for GI.

Skriv en mail hvis vi skal fremsende publikationen til dig.