Vælg en side
Beboerinddragelse ved renovering af

Beboerinddragelse ved renovering af

beboerproces

Renovering af Egedalsvænge i Kokkedal

Når beboerinddragelsen – og individuelle valg – definerer arkitekturen.

almene boliger

Medbestemmelse styrker stedsidentiteten

Renoveringen af Egedalsvænge har bidraget til en ny og mere positiv stedsidentitet i den store ghettostemplede bebyggelse. Dermed blev renoveringen af den 65.000 m² stor bebyggelse er et banebrydende projekt indenfor beboerinddragelse i Danmark. Processen omfattede ikke blot tilbud om indflydelse på egen boligindretning og disponering af udearealer. Beboerne blev pålægget individuel stillingtagen til en række valgmuligheder, bl.a. franske altaner, overdækkede altaner eller udkravede ”møbler” fra et omfattende tilvalgs katalog. Det betød at beboerne og processen i vid udstrækning definerede facadearkitekturen. Alle tilvalgs muligheder blev indbygget i en servicebygning, som så fungerede som et boliglaboratorium i processen.

Den rumlige og indholdsmæssige disponering af alle udearealer blev fastlagt i tæt og udfordrende dialog med beboerne, ligesom kommunen blev inddraget i planlægningssamarbejdet for optimering af tilstødende arealer og eksterne problemstillinger.

Den holistiske inddragelsesstrategi udnyttede energirenovering til at skabe en ny identitet, gennem mere ejerskab og en markant skalanedbrydning. 

Beboerproces

Bygherre: Boligforeningen 3B
Team: Rubow, ADEPT, Opland Landskabsarkitekter, Henrik Larsen Rådgivende Ingeniørfirma, AFM Consult Rådgivende Ingeniører og plan og proces
Projektforløb:
Projektet gennemføres i perioden fra 2010 til ultimo 2015
Finansiering: Projektet støttes af Landsbyggefonden, og det samlede budget er 300 mio. kr.

plan og proces var underrådgiver til Rubow og indgår i projektledelsen under hele forløbet med særligt ansvar for beboerdialog, strategi og kommunikation.

Forsøgsprojekt – Energirenovering styrker parcelhusets arkitektur

Forsøgsprojekt – Energirenovering styrker parcelhusets arkitektur

byfornyelses forsøg

renovering & motivation

Hvad skal der til for at motivere landets 1,1 mio. parcelhusejere til at energirenovere deres bolig? Det spørgsmål undersøges i dette forsøgsprojekt. 

byfornyelse

Er økonomi den eneste faktor der kan motivere til energirenovering af parcelhuset?

plan og proces har været forsøgsleder for et udviklingsprojekt under byfornyelsesloven om energirenovering af parcelhuset. Med udgangspunkt 1032 parcelhuse i landets største grundejerforening i Skjoldhøjparken i Tilst ved Århus.

Projektet sammenholder vedligeholdelse i en række cases med afdækning af motivationsfaktorer for energirenovering. Målet er at afkode hvad der kan motivere ejerne af landets ca. 1,1 mio parcelhuse til reduktion af energiforbruget.

Det viser sig at økonomi er en vigtig motivationsfaktor, men ikke den eneste!

Derfor er vores bud at energibesparelser skal gøres vedkommende og naturligt indtænkes som attraktioner, både i den daglige boligøkonomi med alt hvad den indeholder af vedligeholdelse, forbedringer, forbrug, forsikringer, renter, skat, ejendomsværdi mm, og måske især i forhold til dagligdagens bo oplevelse for den enkelte parcelhus ejer.

Opdragsgiver: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter
Forfatter: plan og proces

Arkitekt: Seier+Sølvsten
Ingeniør: Ingeniørfirmaet Viggo Madsen
År: 2015

Download hele publikationen her

fokus

Energirenovering er en oplagt løftestang til at løfte parcelhusets arkitektoniske kvalitet

udfordring

Skjoldhøjparken er med sin volumen et godt eksempel område, bygget i perioden 1968 – 1978 og generelt renoveringsmoden. Området er tidligere udnævnt til ”fremtidens slum” men til trods herfor er beboerne godt tilfredse med at bo i området, som undergår et generationsskifte, med nye beboerprofiler.

løsning

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Proin nec eros ut libero laoreet sollicitudin. Suspendisse sit amet scelerisque mauris, in tincidunt sem. Nunc elit turpis, interdum sit amet purus at, tempor dictum diam.

Cras ac efficitur quam, ac auctor nibh. Mauris tempor sollicitudin scelerisque. Maecenas tristique erat a ornare scelerisque.

Masterafhandling – Beboerinddragelse skaber værdi

Masterafhandling – Beboerinddragelse skaber værdi

master afhandling

analyse af beboerproces i skovgårdsparken

Er beboerinddragelse en forhindring, eller et potentiale? 

almene boliger

Rådgiverbranchen må mestre beboerdemokratiet for at spille en ledende rolle i renoveringen af den almene sektor

Rådgiverbranchens evne til at navigere i det etablerede beboerdemokrati er udfordret og der findes en generel opfattelse af at beboerinddragelse af besværligt, omkostningstungt og .

Analysen undersøger beboerdemokratiets rolle med afsæt i renoveringen af Skovgårdsparken, Brabrand Boligforening.

Opgaven giver bud på afgørende elementer i en værdiskabende beboerinddragelse og kommer med anbefalinger til hvordan rådgiverne kan kvalificeres til at tilrettelægge og gennemføre værdiskabende beboerinddragelse.

Konklusionen er, at uden et overordnet formål og et robust procesdesign øges risikoen for, at processen bliver mere kontraproduktiv end værdiskabende.

Afhandlingen fik bedømmelseskarakteren 12

 

Tagboliger skaber værdi

Tagboliger skaber værdi

renovering

udnyt tagetagens potentiale

renovering

Høst merværdien

I alle renoverings-, vedligeholdelses- eller ombygningsprojekter ligger der åbenlyse potentialer, der kun sjældent bliver udnyttet. Med en professionel tilgang og almindelig sund fornuft kan enhver ejer- og andelsboligforening få meget mere ud af projektet.

I de seneste år har der været meget focus på de økonomiske potentialer i det danske boligmarked. Den lave rente fået ejeres øjne rettet mod den værdi, der f.eks. ligger i udnyttelse af en tom tagetage. Hvilket på alle måder er både fornuftigt og ”politisk korrekt”.

Samfundsøkonomisk og miljømæssigt medfører etablering af nye tagboliger udelukkende fordele gennem genanvendelse af eksisterende infrastrukturer og lavere ressourceforbrug. Da tagboligetablering samtidigt forbedrer såvel driftsøkonomi som likviditet hos ejer- og andelsboligforeningerne, burde sagen være klar og lutter lagkage! Måske isoleret set og ved første øjekast, men som mangeårig projekt- og procesleder ved såvel byudviklingssager som ombygnings- og tagboligprojekter er det iøjnefaldende, hvordan sidegevinster og potentiel merværdi ignoreres og forsvinder ud i det blå. Ofte blot som en følge af at det aktuelle projekt flytter focus fra den helhedsorienterede synsvinkel i beslutnings- og gennemførelsesprocessen.

Blivende Merværdi for hele ejendommen

Ved etablering af nye tagboliger er det overraskende og lidt rystende, at mange foreninger sælger råderetten over den vigtigste del af klimaskærmen, nemlig taget. Enten mod et kontant beløb eller mod udførelse af påtrængende bygningsarbejder, hvor der i øvrigt sjældent foreligger tilstrækkelig beskrivelse af arbejdernes udførelse og kvalitetsstandard i salgsaftalen. Ved at sælge råderetten sælges som regel også kontrollen over udførelse og ikke mindst muligheden for at lade tagboligetableringen skabe en blivende merværdi for hele ejendommen.

Den potentielle merværdi for ejerkredsen i et givent projekt består som regel af forskellige elementer:

Den arkitektoniske udformning

Den arkitektoniske udformning som værdiskabende element er oplagt, men desværre ofte overset når det her og nu drejer sig om at hente en økonomisk gevinst eller besparelse i forbindelse med tagboligetablering. De fleste ejere og andelshavere vil gerne bo i en pæn og smuk ejendom, og specielt for ejerlejligheders vedkommende er en ejendoms arkitektoniske kvalitetsniveau et væsentligt parameter ved prisfastsættelse. Alle ejere har således en umiddelbar interesse i, at et tagboligprojekt ikke blot underbygger, men i bedste fald også forbedrer ejendommens arkitektoniske udtryk og værdi.

Talentfuldt og kvalitetsbevidst udført kan tagboliger, hvad enten de ydmygt indordner sig og søger harmoni med ejendommens oprindelige arkitektur eller mere ekspressivt markerer sig som et nyt element i et nyt formsprog, tilføre ejendommen en merværdi, der overstiger den umiddelbare gevinst eller besparelse, der typisk er focus på i etableringsfasen.

En totaløkonomisk vurdering

En totaløkonomisk vurdering ved etablering af nye tagboliger eller for den sags skyld andre fysiske byggearbejder på en ejendom vil ofte indeholde en merværdi eller besparelse for ejerne. Her er det ikke kun kvalitetskrav til arkitektur, materialer og vedligeholdelsesfrekvens af det konkrete indgreb, der bør vurderes, men i høj grad også mulighed for samtidig optimering af ejendommens tekniske installationer og evt. sideløbende vedligeholdelsesarbejder. Ved stilladskrævende arbejder som tagboligetablering vil f.eks. samtidig maling eller udskiftning af ejendommens vinduer kunne udføres med en væsentlig besparelse. Også de nødvendige tekniske ændringer i f.eks. varmeanlægget bør udnyttes til den generelle ydelsesoptimering, som næsten alle anlæg kan tilføres. Måske kunne en tagboligsag også være anledningen til at vurdere rentabilitet af f.eks. et solcelleanlæg.

På den mere administrative side vil igangsætning af større projekter på en ejendom næsten altid medføre etablering af byggekreditter eller anden låneoptagning. Dette bør naturligvis udnyttes til at tjekke og optimere foreningens eller den enkeltes ejers låneforhold. Med det nuværende renteniveau sandsynligvis vil medføre betydelige besparelser det ene eller andet sted.

 

 

 

Driftsmæssig optimering

Driftsmæssig optimering kan både her og nu samt på længere sigt indeholde værdier for såvel forening som for den enkelte. Nye tagboliger medfører ændrede fordelingstal og et nyt driftsbudget. I den forbindelse er der typisk focus på den lavere driftsudgift pr. m². Her vil der ofte være andre og større besparelser at hente, hvis situationen benyttes til en gennemgribende vurdering af driftsforholdene. Med sund fornuft og måske lidt nytænkning vil en gennemgang af administrative og vedligeholdelsesmæssige rutiner kunne indeholde gevinster for alle. Som eksempel kan nævnes frit valg af forsyningsselskaber, hvilket kun i mindre omfang har medført valg af nye leverandører af el uagtet at der ses væsentlige prisforskelle for de samme ydelser. Viceværtsforhold, forsikringer, foreningsvedtægter o.lign. kan også med fordel aktivt vurderes og overvejes med friske øjne.

Mens ovennævnte merværdielementer i vid udstrækning kan aflæses på bundlinien i form af bedre driftsøkonomi og højere salgsværdi, findes der også oversete gevinster. Social merværdi eller måske ligefrem højere livskvalitet er resultatet af en bevidst og professionel planlagt ombygningsproces.

Den gode proces

Som rådgiver eller procesleder opleves der tydelige forskelle i de enkelte ejendoms- eller foreningskulturer. Der er ingen tvivl om, at resultatet, arkitektonisk, økonomisk og efterfølgende socialt, hænger sammen med den måde, projektet planlægges på.

Hvis der i byggesager opstår frustrationer og uenigheder, skyldes det som regel forskellige forventninger. Når en ejerkreds kan blive enig om, at etablere en tagbolig med et betydeligt afkast til foreningen her og nu, er der tale om en enighed, der i virkeligheden baserer sig på ønsket om økonomisk gevinst. Det er helt fint. En beslutning indeholder bare meget andet end det. Det er helt afgørende for det videre forløb af projektet, at interessenterne har identiske forventninger til det, der skal ske.

Dette kan ikke sikres udelukkende med information. Men kræver dialog og forståelse. Her opstår virkelig muligheden for at høste blød merværdi, der holder! Forstår rådgiverne at skabe overensstemmelse mellem de enkelte ejeres forventninger og projektet, så vil det nærmest automatisk udvikle sig til et fællesprojekt. Det tilfører det daglige liv i ejendommen nye dimensioner og muligheder.

Denne mulige gevinst ved konkrete ombygningsprojekter i første række kan betegnes som en blød merværdi. De fleste foreningsbestyrelser i socialt velfungerende ejendomme ved at en sådan værdi også kan aflæses på regnskabets bundlinie. På længere sigt i form af lavere vedligeholdelsesudgifter som følge af mere omsorg for fællesfaciliteter.

Vælg rådgiver med omhu

De potentielle merværdielementer, som er beskrevet i denne artikel, vil kunne findes og høstes i næsten alle byggeprojekter. Der vil også kunne skabes yderligere værdier uden egentlige merinvesteringer. Såfremt foreningen sammen med sine rådgivere på forhånd opstiller særlige visioner eller sidemålsætninger for et projekt.

Som med alt andet handler skabelse og udnyttelse af merværdi om at anvende sund fornuft. Så være åben og finde de rigtige samarbejdspartnere.

Per Lüchtemeier har skrevet publikationen Tagbolig, vejledning til bygherren for GI.

Skriv en mail hvis vi skal fremsende publikationen til dig.

Ombygning giver nyt liv til 70´ huset

Ombygning giver nyt liv til 70´ huset

renovering

Søvilla i ry

med respekt for den oprindelige 70ér villa.

renovering

Trækker naturen helt ind i stuen

Efter en gennemgribende ombygning og energioptimering fremstår denne 70ér villa som en unik moderne villa. Huset danner rammen om det gode liv for den moderne familie med alt hvad det indebærer af teknik, plads til kokkerier og wellness, aktivitet og afslapning.

Den fantastiske udsigt til Knud Sø er trukket hele vejen igennem boligen og kan nydes alle steder i huset. Søen ses fra man træder ind i entréen, fra sengen, spisepladsen og stuen, ja, selv fra badekarret.

plan og proces har været totalrådgiver med bistand fra ingeniørfirmaet Oluf Jørgensen.

Bo Bedre har dedikeret 4 sider af deres august nr. 2016 til ombygningen af villaen og skriver bl.a.:

HER ER VANDOPLEVELSE EN DAGLIG GLÆDE
Tag med til Ry og bliv inspireret af et hjem, hvor man kan tage en dukkert i søen, varmes i hot tubben, køles under udebruseren og tørres i en sauna.

Læs hele artiklen her